代表の村井です。

改正民法が令和２年４月１日から施行され、不動産オーナーに影響のある改正が行われます。

この改正では、契約等に関する基本ルールについて、経済や社会情勢の変化に対応した新たなルールの新設、判例や法解釈によって対応してきたルールの明文化などが行われます。

すでにご存知の方も多いとは思いますが、そのポイントを解説します。

①通常損耗や経年変化にかかる原状回復費について

不動産賃貸契約の終了時に、借り手が貸主に物件を返還する際、改正前の民法では、原状回復義務の範囲が明文化されていませんでした。

今回の改正により通常損耗や経年変化については、借り手に現状回復義務がない（貸主が費用負担する）ことが法律上明確になりました。

実務では、不動産賃貸契約において「通常損耗の原状回復費用は借り手の負担とする」などの特約を設けることがありますが、当事者同士の合意があれば、改正民法上も特約を設けることが認められます。

ただし、原状回復義務の範囲について「すべて借り手の負担とする」などの曖昧、抽象的な表現ではなく、具体的に明示して定めておくことが必要です。

②建物等一部滅失による賃料減額について

災害等で建物の一部が使用できない、あるいは電気やガス、風呂などが故障で使えないなど、建物に物理的・機能的な一部滅失があったとき、改正前の民法では借り手は「賃料の減額を請求できる」とだけ規定していました。

改正民法では、借り手が請求しなくても、使用できない部分の割合に応じて、賃料は当然に減額されることとなりました。

③敷金について

改正民法では敷金について、「保証金などその名称にかかわらず、家賃の滞納や借り手の故意・過失によって必要となった修繕費に充当する目的で、借り手が貸主に交付する金銭である」と明確にされました。

貸主は、不動産賃貸の契約終了後、物件が返還されたときに、敷金を返還しなければなりません。ただし、滞納家賃や借り手が負担すべき修繕費がある場合には、その金額を敷金から差し引いて返還します。敷金よりも差し引く金額が大きいときは、返還の必要はありません。

④保証契約の極度額について

家賃の滞納に備えて、借り手に保証人（個人）を求めることがあります。

改正民法では、「保証人が支払いの責任を負う金額の上限額（極度額）」を具体的に「金●●●円」などと明瞭に定め、書面に必ず記載しなければなりません。
極度額の定めのない保証契約は無効になります。

全般的に今まで法律上明確にされていなかった借り手の権利が、明文化されたに内容となっています。

ただし、すべての契約において適用されるのではなく、令和２年４月１日以後の契約について適用されます。施行日（令和２年４月１日）より前の契約には改正前の民法が適用されます。

また、施行日後に当事者の合意によって賃貸借や保証の契約の更新をしたときは、改正民法が適用されることとなります。

後々トラブルにならないように、法律に則り慎重に進めることをお勧めします。

当事務所では、法律の専門家（弁護士、司法書士）とも連携しながら、お客様のニーズに合ったご提案やアドバイスをさせて頂いております。

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